En entrevista con Luis Miguel Deza, Gerente Comercial de Aldea Logística Global, exploramos las tendencias y desarrollos más recientes en el dinámico mundo de la logística y los almacenes en Perú. Desde la influencia de los megapuertos hasta los cambios en las preferencias de ubicación de los almacenes, Deza comparte su valiosa perspectiva sobre el presente y el futuro de este sector estratégico.
Cuéntanos sobre tu experiencia y desde cuando estás a cargo de la gestión comercial en Aldea Logística Global
Mi trayectoria en el sector de bienes raíces logísticos comenzó hace más de una década, cuando asumí el rol de Jefe Comercial en un desarrollador de almacenes en el sur de Lima. A lo largo de estos diez años, he cultivado relaciones comerciales sólidas, algunas de las cuales han evolucionado en amistades personales. En términos numéricos, durante este tiempo, he logrado concretar entre 120 y 150 contratos de alquiler, totalizando cerca de 1 millón de metros cuadrados arrendados en las áreas de Lima y Callao.
Recientemente, en febrero de este año, me uní al equipo de Aldea Logística en calidad de Gerente Comercial. A pesar de estar en el mismo rubro en el que he trabajado durante años, Aldea Logística destaca por la calidad excepcional de sus almacenes y su estratégica ubicación. A pesar de las desafiantes circunstancias que hemos enfrentado este año, me enorgullece decir que hemos alcanzado los objetivos comerciales establecidos por el Directorio gracias a estos factores distintivos.
¿Cuál es la visión que tienes del mercado logístico Inmobiliario en la actualidad?
El sector «inmologístico» se caracteriza por su alta dinámica, ya que está influenciado por una serie de variables que los clientes consideran al tomar decisiones. Hasta hace unos años, la tendencia era buscar ubicaciones en las afueras de la ciudad, ya sea en el sur, norte o hacia el este, debido a la disponibilidad de precios relativamente bajos por metro cuadrado.
Sin embargo, mi experiencia me permite afirmar que las preferencias de los clientes han evolucionado significativamente en la actualidad. Esto se debe al aumento de los costos de combustible y peajes, junto con los mayores tiempos de transporte y la búsqueda de una mayor densidad de almacenamiento (metros cúbicos por metro cuadrado aprovechables en un almacén). Los clientes ahora buscan soluciones de alquiler de espacios que les ofrezcan ahorros sustanciales en su logística, lo que los lleva a preferir ubicaciones más cercanas o dentro de la misma ciudad. Esta tendencia se aplica tanto al comercio electrónico como a la distribución en general, incluyendo la última milla.
El mercado logístico ha experimentado un crecimiento notable en el desarrollo de condominios de almacenes. Esto se debe a que aún existen oportunidades para transformar almacenes independientes en formatos de condominio. Además, algunos distritos han experimentado cambios en la zonificación, lo que ha hecho inviable la ubicación de almacenes que antes eran viables en esas áreas. A pesar de estos avances, la penetración de este modelo en el Perú sigue siendo inferior al 20%, lo que sugiere que existe un amplio espacio para un crecimiento continuo en este sector.
Coméntanos sobre el desarrollo que viene realizando Aldea Logística Global y cuáles son las ventajas diferenciales que ofrece al Mercado
Aldea Logística ha experimentado un crecimiento excepcional en su superficie arrendable desde el año 2021. Durante los últimos tres años, tanto nuestra superficie como nuestras ventas han registrado un crecimiento de dos dígitos, lo cual refleja la clara preferencia del mercado por almacenes de estándar superior, con mayor altura y, por supuesto, ubicaciones estratégicas. A pesar de las condiciones desafiantes del mercado en el presente año, en el primer semestre hemos entregado con éxito 25,000 metros cuadrados de área techada nueva. Esto se ha logrado gracias a la ventaja que ofrece nuestra altura de 13.6 metros al hombro, respaldada por una red contra incendios que cumple con la norma NFPA, rampas niveladoras hidráulicas, puertas overhead, y otras características de nuestro equipamiento que equiparan nuestros almacenes con los mejores estándares de Estados Unidos y Europa.
En cuanto a nuestras ventajas diferenciales en comparación con el mercado, cabe destacar no solo nuestra ubicación estratégica, sino también nuestra flexibilidad en las condiciones de alquiler de almacenes. Estamos dispuestos a adaptar las condiciones contractuales según las necesidades de nuestros clientes, ya sea en términos de superficie arrendada, duración del contrato o cualquier otra condición que pueda contribuir a una relación de beneficio mutuo, asegurando un resultado «win/win» para ambas partes.
Coméntanos sobre la eficiencia logística que genera operar en los desarrollos de Aldea Logística Global
Todas las empresas comparten el objetivo de reducir costos y lograr ahorros en diversas etapas de su cadena logística. En este sentido, me complace informarte que uno de los atributos más destacados por nuestros clientes en Aldea Logística es precisamente el «ahorro». Valoramos profundamente la altura que ofrecemos, y contamos con numerosos casos de éxito en los que los clientes han trasladado sus operaciones desde almacenes con estándares y alturas más bajos (8 metros al hombro como máximo) a nuestras instalaciones, que ofrecen una impresionante altura de 14.8 metros al hombro. Esto ha resultado en una reducción del área necesaria de casi un 50%. Además, gracias a nuestra ubicación estratégica, los clientes obtienen ahorros adicionales en fletes, peajes, tiempos de transporte del personal y otros costos logísticos, lo que se traduce en ahorros aún más significativos para sus operaciones.
¿Cuáles son sus oportunidades de crecimiento a mediano y largo plazo?
En el horizonte a mediano plazo, tenemos la firme intención de consolidar nuestra posición como líderes en el mercado de almacenes Clase A, caracterizados por su altura superior a los 8 metros. Como evidencia de nuestro compromiso, en el primer semestre del año en curso, se completó la construcción de 49,000 metros cuadrados de almacenes Clase A en Lima. Destacamos con orgullo que el 52% de esta nueva oferta proviene de Villa el Salvador, representando Aldea Logística, mientras que el 15% pertenece a Huachipa y el 33% restante se ubica en Lurín.
Nuestro objetivo a corto plazo es alcanzar una superficie arrendable de 300,000 metros cuadrados para el año 2024. No obstante, mantenemos un compromiso inquebrantable con la preservación de los más altos estándares de calidad y con la competitividad de precios en línea con el mercado.
En una perspectiva a largo plazo, evaluaremos la posibilidad de expandir nuestra presencia hacia las provincias más destacadas del país, siempre que la demanda y las condiciones del mercado justifiquen dicha expansión.
En la actualidad, gestionamos un total de 8 aldeas, y estamos encaminados a completar la construcción de nuestra novena aldea en el primer trimestre de 2024. Esta nueva instalación contará con una impresionante área techada de almacenes Clase A, que abarcará 25,000 m2. Con esta expansión, consolidaremos nuestra presencia en Villa El Salvador, sumando así un total de 250,000 m2 de espacio de almacenamiento en la región.
¿Con qué tipo de clientes operan y cuáles son sus principales sectores económicos?
Nuestra cartera de clientes muestra una notable diversificación, aunque cabe destacar que el sector de Retail ocupa una posición destacada en nuestra lista de asociados. Empresas de renombre como Falabella. com, Ripley, Skechers, entre otras, han confiado en Aldea Logística como su socio estratégico preferido para respaldar sus ambiciosos planes de expansión. Además del sector Retail, vale la pena mencionar la presencia significativa del sector farmacéutico en nuestra cartera de clientes. Este sector, reconocido por sus rigurosos estándares de infraestructura, ha encontrado en Aldea Logística una solución que cumple con sus necesidades sin requerir inversiones onerosas para obtener las certificaciones de DIGEMID para BPA. Nuestros clientes farmacéuticos pueden cumplir con los requisitos necesarios mediante ajustes menores, lo que se traduce en ahorros sustanciales para ellos.
Por último, es importante destacar que, en respuesta al crecimiento acelerado del comercio electrónico, hemos experimentado un aumento constante en la demanda de almacenes ubicados dentro de la ciudad. Esto permite a nuestros clientes realizar entregas «Just in Time», tanto para compras locales como para envíos a nivel nacional, lo que refleja la adaptabilidad de Aldea Logística a las cambiantes necesidades del mercado.
Finalmente, ¿qué expectativas tiene respecto a desarrollos fuera de Lima?
En la actualidad, la zona norte de Lima ha adquirido una relevancia significativa debido al desarrollo del Megapuerto de Chancay. Aunque las operaciones de este megapuerto podrían comenzar recién en el primer semestre de 2025, considero que es un momento oportuno para considerar esta zona como estratégica para inversiones que coincidan con la creciente demanda de almacenes Clase A.
Un proyecto igualmente ambicioso es el Megapuerto de Corío en Islay, Arequipa, que comparte una inversión significativa con el de Chancay. Este megapuerto no solo tiene la expectativa de operar a través del transporte marítimo, sino también de convertirse en un importante centro de carga accesible por ferrocarril y transporte aéreo. Esto lo posiciona como un motor de desarrollo en la zona sur del país, aunque es importante tener en cuenta que se trata de un proyecto a largo plazo.
Por otro lado, observo un cambio notable en la situación de los almacenes ubicados en los distritos fuera de Lima Metropolitana. La tendencia clara es la migración hacia ubicaciones más cercanas a la ciudad, donde se busca un estándar superior, equipamiento más avanzado y un aspecto visual más moderno. En resumen, el mercado está en constante evolución y crecimiento, y en mi rol como profesional del sector inmologístico, he optado por adaptarme a estos cambios para seguir siendo relevante y efectivo en este entorno dinámico.